万年县人民政府办公室关于印发《万年县城市规划区农民公寓建设管理暂行办法》的

通 知

各乡（镇）人民政府，县直有关单位：

现将《万年县城市规划区农民公寓建设管理暂行办法》印发给你们，请结合工作实际，认真抓好落实。

万年县人民政府办公室

2021年11月16日

万年县城市规划区农民公寓建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为切实解决城市规划区内农村居民住房问题，促进节约集约用地，推进新型城镇化发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、以及《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 鼓励县城规划区内农村居民实行公寓房方式安置，按照统一规划、分步实施、分类指导，稳步推进的总体思路，在县城规划区内逐步推进农民公寓房规划建设。积极引导县城规划区内的农村居民由单家独院式转向多层、高层公寓式居住，实现农民向居民、农村向社区的转变。

第三条 本办法所称农村居民是指户籍登记在城市规划区内的农村集体经济组织成员。

第四条 本办法所称城市规划区是指万年县城市规划环城线以内所有区域，包含县城市社区管委会20个社区；陈营镇9个村委会（郊区、万民、石李、珠山、邹坂、马家、聂家、黄营、社里）；县农业农村局所属殷家坎、农科所区域；上坊乡3个村委会（高墩、上坊、细港）。

第五条 城市规划区内农民公寓建设应当遵循以下原则：

（一）坚持规划先行原则，在国土空间规划指导下，加快编制控制性详细规划和城中村改造建设规划，科学安排农民公寓建设用地，合理确定农民公寓建设规模，逐步引导农村居民集中到规划的公寓小区居住。

（二）坚持节约集约的原则，逐步减少宅基地规模，推动旧村改造，严格控制新增用地。

（三）坚持乡镇统筹、试点示范的原则，强化乡镇主体责任，稳步推进试点示范，逐步积累经验。

（四）坚持依法依规原则，农民公寓项目必须办理用地、规划报建、施工等审批手续。

（五）坚持社区物业化管理原则，农民公寓小区要科学规划、合理布局、完善配套设施、健全管理机制，按照商品房住宅小区模式进行社区化、物业化管理。

第二章 职责分工

第六条 成立以县政府分管领导为组长，县自然资源局、县农业农村局、县城管局、县住建局、县财政局、县审计局、县林业局、县宣传部、县发改委、县纪委监委、县住房建设保障中心、县城市社区管委会、陈营镇人民政府、上坊乡人民政府等部门主要领导为成员的县农民公寓建设领导小组，下设办公室，办公室设在县自然资源局，具体负责协调、管理和监督工作。相关乡镇成立相应的组织机构，负责辖区内农民公寓建设的政策协调工作。

第七条 乡镇人民政府是本辖区农民公寓建设及申购工作的第一责任主体。负责本辖区农民公寓建设项目实施和监管；负责本辖区内符合农民公寓申购条件人员的统计和资格审查；负责筹措本辖区农民公寓建设资金。

第八条 县农业农村局负责复审申购人是否符合购买农民公寓条件。

第九条 县自然资源局负责审核农民公寓建设选址是否符合国土空间规划、用途管制的规定；涉及占用农用地的，负责办理农用地转用审批手续；负责编制农民公寓建设规划设计方案，报县规划委员会审批。

第十条 县财政局负责农民公寓建设资金的监督管理。

第十一条 县审计局负责农民公寓建设工程的预算、结算、财务的审计。

第十二条 县住建局负责农民公寓建设工程技术行政指导和建筑施工、工程质量安全的监管。

第十三条 县发改委负责办理农民公寓建设立项手续。

第十四条 县委宣传部负责农民公寓建设重要性、必要性和可行性的宣传。

第十五条 各职能部门按照权责一致原则，对农民公寓项目的申报、审查、备案、实施、监管、验收等环节开展工作，推动农民公寓项目的实施。

第十六条 乡镇人民政府和各相关部门必须加强建房对象的审查，不得有“搭车”的现象发生，更不能变相搞房地产开发，一经发现，由纪检监察部门从严处理。

第三章 审批建设和管理

第十七条 建造农民公寓的实施方案、用地选址、方案设计、购房价格、建设资金管理、物业管理等重要事项，组织实施主体应依据相关法律法规和政策规定，在广泛征求相关组织和村民意见的基础上，乡镇人民政府审议后形成制度性规定，报县农民公寓建设领导小组审查批准。

第十八条 土地成本、规划设计、房屋建筑、基础设施配套(含被占地集体经济组织内相关联的基础配套设施建设)、税费、贷款利息、公寓房建设管理费用、物业维修金等支出计入农民公寓的建设成本。

第十九条 农民公寓住房的销售价格根据实际建设成本确定。农民公寓住房的销售价格不得以盈利为原则，申请可申购面积按成本价，申购超出核算后可申购部分的面积10㎡以内按成本价，10㎡以外按市场价供应。

第二十条 严格规划用地选址。新建农民公寓的选址点应符合万年县国土空间规划和片区控制性详细规划。由县自然资源局、县农业农村局、县住建局及所在地乡镇人民政府，按国土空间规划及控制性详细规划要求综合考虑规划、交通、就业、公共配套等因素，尽量引导集中布局，选好农民公寓选址点，报县农民公寓建设领导小组审查后，报县人民政府审批。原则上建设二个农民公寓小区，分别为珠溪河以东，珠溪河以西。

第二十一条 新建的农民公寓，应采用底层为放置小型农具、少量农产品和交通工具的储物间，上面为套房的建筑模式，建筑容积率要求达到1.8以上。

第二十二条 农民公寓建设规模可按规划建设预留部分住房用于满足新增符合条件的农村居民申购。未申购分配的预留住房要确权到乡镇人民政府，作为乡镇集体资产纳入农村集体资产管理交易平台依法管理，严禁违法违规销售（含“以租代售”）农民公寓。

第二十三条 农民公寓建设用地以集体自用方式供地，并参照农村宅基地进行管理。允许有条件转让，转让后不得再申购农民公寓。需转让的，应先由乡镇人民政府按成本价回购，再由乡镇人民政府按要求办理相关手续后方可转让给本乡镇集体经济组织成员。

第二十四条 农民公寓小区的道路和管线(包括给水、排水、排污、通信、电力、有线电视、燃气等)基础设施应与住房同步规划建设;公共配套设施包括停车场（库）、社区管理用房、环卫设施等以及绿化按相关规定实施，与住房一并交付验收。

第二十五条 农民公寓小区应参照《江西省城市居住小区物业管理条例的》规定,在县住房保障中心的指导下实施物业管理。

第二十六条 农民公寓建设涉及的行政事业性收费在县政府权限内予以减免或收取后再给予返还;供电、供水、供气、通信、广电等经营性项目建设，应按实际成本收取。

第四章 农民公寓申购对象、条件和程序

第二十七条 农民公寓申购对象应符合下列条件：

（一）符合一户一宅或人均面积小于30平方米的农村居民家庭（含政府移民搬迁居民）。

（二）不符合国土空间规划和村庄修建性详细规划的农村居民，选择退出宅基地购买农民公寓。

第二十八条 农村居民符合下列条件之一的，可以申请购买农民公寓：

（一）无自有房户。没有住房，靠借、租、寄住房的，且户口在村集体经济组织5年以上；

（二）住房困难户。需要分户且同时符合以下情形的：现有住房人均建筑面积低于30平方米的；农民公寓申购人年龄为22周岁以上60周岁以下；

（三）符合一户一宅分户条件的农村居民，农民公寓申购人年龄为22周岁以上60周岁以下；

（四）现有农村住房经鉴定达到危房C级以上，且符合一户一宅，自愿放弃现有宅基地的农村居民；

（五）因实施国土空间规划，需要整村搬迁的农村居民。

有下列情形之一的，不得申请购买农民公寓：

（一）有违法建筑并未拆除的；

（二）在本村拥有国有出让产权性质房屋的；

（三）出嫁后户口没迁出，但在本村外有自有住宅的；

（四）现有住房已经出卖、出租或赠与他人，或者改变使用性质的；

（五）享受过其他方式安置的。

第二十九条 符合申购农民公寓房的农村居民，应先按要求签订退回原宅基地协议后，方可申购农民公寓。

第三十条 农村居民申购农民公寓应当按下列程序办理：

（一）申请。需要申购的农村居民向所在村（居）委员会提出书面申请，现有住房申购户应承诺自愿退出现有宅基地并自愿拆除现有住房和清除地面附属物。申请书需由18周岁以上家庭成员共同签名。

（二）初审。由所在村（居）委会汇总申请后报乡镇人民政府，由乡镇人民政府进行初审。

（三）复审。经乡镇人民政府初审符合条件的，由乡镇人民政府报县农业农村局，由县农业农村局复审申购人是否符合购买农民公寓条件。

（四）公示。经复审符合条件的，由所在村（居）委会负责对申购人的申请及核准事项在村务公开栏内张榜公示，公示期限不得少于10个工作日。

（五）核准。公示期满无异议的，申购人填写相关申请表，由乡镇人民政府汇总后报县农民公寓建设领导小组核准，经核准后统一办理申购手续。

（六）选房。对符合申购条件的申购人，应以随机摇号或抽签等方式确定申购顺序。申购人选定农民公寓房后签订确认书。

（七）交房。与申购人签订农民公寓申购协议后并按照协议约定交房。

第三十一条 农民公寓申购方案。

（一）申购方式。农村居民选择申购农民公寓，在县城市规划区范围内就近区位购买。

（二）申购面积。

1.符合分户选择农民公寓申购的农村居民，人均住房面积不得大于60平方米，不足2人的，可按照每户2人核算可申购面积，不足4人的，可按照每户4人核算可申购面积；4人以上的按照实际人口累计计算可申购面积，最大可申购面积不得超过350平方米。

2.现有房屋为一层，按照1:1.8换算可申购农民公寓房面积；

现有房屋为二层，按照1:1.2换算可申购农民公寓房面积；

现有房屋为三层以上（含三层），按照1:1换算可申购农民公寓房面积。

每户达到4个人口以上的最大申购面积原则不得超过350平方米，若申购后人均住房面积小于60平方米，以家庭在册人口6人为基数，每增加一个人口再增补20平方米。持有独生子女证的本人可按两个人口标准计算申购农民公寓面积。

3.现有房屋建筑面积的认定。以实际房屋建筑面积为准，附属房面积不计入可换算面积。经相关部门认定为违规建筑不予换算。

第三十二条 退出宅基地收储标准。

符合申购农民公寓条件的农村居民，退出的宅基地由县自然资源局收储中心负责收储。1.有土地使用权证的每宗宅基地现有建筑占地面积按照500元/㎡收储，建筑占地面积以外土地使用证以内的按照250元/㎡收储；土地使用权证以外，经土地确权无纠纷的宅基地，按照180元/㎡收储。2.无土地使用权证的每宗宅基地现有建筑占地面积按照500元/㎡收储，建筑占地面积以外180㎡以内按250元/㎡收储；经土地确权无纠纷宅基地180㎡以外，按照180元/㎡收储。

第五章 附则

第三十三条 本《办法》所涉及法律法规政策的由相关部门负责解释。

第三十四条 本办法自2021年12月1日起施行。

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